2010年9月的地级市，秋老虎还没退去，国际酒店宴会厅的中央空调嗡嗡作响，却压不住满场的燥热。“2010内地房地产发展论坛”的红色横幅悬在主席台上方，鎏金的字体在水晶灯下发亮，像块吸睛的诱饵，把周边市县的开发商都吸引了过来。
陈启棠坐在主席台左侧，一身深灰色定制西装，袖口露出的手表表盘是哑光的，没有多余的装饰。他面前放着一杯凉透的普洱茶，茶渍在杯底积成浅褐色的圈，像他公文包里那张字条的年轮。助理刚把内地房企最新的负债率报表递过来，上面用红笔标着“85%”的数字，刺得人眼晕——比上个月又涨了五个百分点。
“下面有请香港恒基集团董事长陈启棠先生，分享港资在内地的投资经验。”主持人的声音透过麦克风传开，宴会厅里的交头接耳声渐渐歇了，几十道目光齐刷刷投向陈启棠。
他起身时动作不快，手指下意识地摸了摸公文包内侧——那里藏着那张1997年的字条，纸页边缘已经被反复摩挲得发毛。走到发言台前，他没看备好的演讲稿，只是把负债率报表摊开，指尖按在“85%”的数字上：“各位，我来内地五年，看到很多同行拿地像抢白菜，负债率超过80%还敢加杠杆——我有个香港朋友，1997年就是这么赌的，最后房子没了，家也没了。”
台下立刻起了骚动。第三排的林晟猛地坐直身子，手里攥着的深圳旧车票硌得掌心发疼。他今天特意穿了件新买的阿玛尼西装，领带是张科长送的，就是为了在这种场合“露脸”。听到陈启棠的话，他忍不住皱起眉，跟旁边的县城开发商嘀咕：“这老港商懂什么？内地政策不一样，政府会托底的。”
陈启棠像是没听见台下的议论，从公文包里掏出那张泛黄的字条，举在手里。字条在灯光下泛着旧纸的柔光，上面“赌输了”三个字虽然模糊，却像根针，扎得不少人下意识地挺直了背。“这张纸我带了十三年，比任何财务报表都管用。它告诉我，不管行情多好，负债率超过50%，就要停下来想想——钱是赚不完的，但亏得起的只有一次。”
“陈总这话不对！”林晟“腾”地站起来，手里的旧车票被他举得老高，白色的纸页在人群里格外显眼。他的声音带着亢奋，盖过了宴会厅的空调声：“我2000年去深圳，差5万没买房，错过一次；现在四万亿政策托底，县城房价还得涨，这时候不拿地，才是真傻！”
满场的目光瞬间聚焦在林晟身上。他往前凑了凑，把旧车票递到前排，纸页上“当时差5万”的字迹被汗水浸得有些模糊：“陈总，您经历过香港金融危机，但内地不一样——我们有政策，有刚需，只要敢干，就不会亏！您看我，去年还在卖建材，今年就有两个项目，这就是内地的机会！”
陈启棠的目光落在那张旧车票上，眼里没有波澜，只是把字条轻轻放在发言台上，指尖划过纸页的纹路：“年轻人，我年轻时也觉得‘机会’比什么都重要。但有些教训，不是政策能抵消的——就像这张字条，它写在1997年，却比任何政策都更懂市场的脾气。”他没再争辩，只是拿起普洱茶，喝了一口，茶的苦味在舌尖散开，像他见过的无数个“机会”背后的代价。
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