深圳蛇口的清晨，带着海腥味的风掠过工地围墙，把塔吊上的安全旗吹得猎猎作响。陈文博站在“恒基·悦府”高端长租房项目的地基旁，穿着一身深灰色工装，裤脚沾了点泥土——这是他今早跟着监理去检查基坑时蹭上的，却没像以前那样让助理立刻清理，反而觉得这泥土的重量，比西装裤上的褶皱更让人踏实。
他手里攥着两页纸，一页是项目进度表，上面用红笔标着“桩基验收合格”“钢筋进场抽检通过”，每一项后面都跟着第三方监理的签名；另一页是张泛黄的字条，边角被反复摩挲得发毛，上面“启棠，我赌输了，房子没了，家也没了”的字迹，是1997年父亲陈启棠那位破产的朋友写的，现在纸的空白处，又多了陈文博自己添的几行小字：“2012.3 深圳项目，自有资金60%，负债率28%，第三方监理全程跟进”。
“陈总，这是今天刚到的外墙保温材料样品，监理那边已经初检过了，各项指标都符合要求。”项目工程师递过来一个白色的泡沫板，表面印着“阻燃等级b1级”的字样。陈文博接过样品，指尖按了按，感受着材料的密度——这是他特意要求的，比行业常用标准高一个等级，成本多了3%，但他记得父亲说过“运营类资产，质量是根，根不牢，再高的收益也守不住”。
远处传来汽车引擎的声音，陈文博抬头，看到一辆黑色轿车停在工地门口，车门打开，陈启棠走了下来。他穿着一件藏青色风衣，头发比去年退休时白了些，却依旧腰杆挺直，手里拎着一个黑色公文包——那是陈文博从小看到大的包，里面永远装着那张字条，还有一本记满项目风险的笔记本。
“爸，你怎么提前来了？”陈文博迎上去，接过父亲手里的公文包，指尖触到包的内侧，那里有个暗袋，他知道，字条就放在里面。
陈启棠没急着说话，而是走到地基边缘，弯腰捡起一块钢筋样品，对着晨光看了看，又用指甲划了划表面的防锈漆：“这漆的厚度，比合同要求厚了0.2毫米。”
“监理说，深圳海边潮湿，多做一点防锈，能延长使用寿命。”陈文博解释道，语气里带着一丝不易察觉的紧张——这是他第一次独立负责深圳的项目，虽然按字条原则反复测算过，却还是怕父亲挑出问题。
陈启棠点点头，走到项目公示板前，上面贴着项目的资金构成表：自有资金1.2亿（60%），银行贷款0.8亿（40%），负债率28%，旁边还贴着第三方监理公司的资质证书。“以前你总觉得，负债率控制在50%就够了，现在知道为什么要压到30%以下了？”陈启棠转过头，看着儿子，眼里带着笑意。
陈文博想起2010年，自己想抄底上海松江的地块，父亲当时把字条拍在桌上，指着“负债率超70%房企名单”说“潮水退了才知道谁在裸泳”。那时候他还不服气，觉得父亲太保守，直到后来看到那些高负债房企资金链断裂，才明白字条里的教训。“现在懂了，”他指着公示板上的数字，“运营类资产靠的是长期租金收益，不是短期买卖差价，负债率高了，万一租金回款慢，就会出问题——就像爷爷（陈启棠的朋友）当年，把所有钱都投进楼市，一点缓冲都没有。”
陈启棠从公文包里掏出那张字条，递给陈文博：“你现在能想到这层，就比我当年教你的，更进了一步。”字条上除了那句旧话，还有陈启棠当年写的备注：“1997.10 香港，恒生指数跌50%，老友破产”，现在又多了陈文博加的“2012.3 深圳，项目负债率28%，第三方监理”。
父子俩沿着工地的临时步道往前走，工人正在绑扎钢筋，阳光透过钢筋的缝隙洒下来，在地上投下交错的影子。“我让助理查了，这个项目的租金定价，比周边同品质长租房低5%，但配套多了健身房和共享厨房，”陈文博指着不远处的配套区设计图，“爸你说的‘稳一点，走得远’，我记着的，不贪高租金，先把入住率稳住。”
本章未完，点击下一页继续阅读。
