香港会展中心的穹顶，像一枚倒扣的巨蚌，将维多利亚港的海风与喧嚣轻轻隔绝。全球地产论坛的会标在主舞台的led屏上缓缓转动，鎏金的字体衬着落地窗外的碧海蓝天，竟生出几分肃穆的意味。
陈文博站在侧幕，指尖无意识地摩挲着西装内袋里的那封塑封字条。纸面被岁月浸得泛黄，上面的字迹却依旧锐利，是父亲陈启棠三十多年前的手笔，寥寥数语，写着1997年那个风雨飘摇的夏天，一位老友破产前夜的泣血忠告：杠杆是索，地王是阱，唯稳者生。
此刻，论坛主持人的声音透过麦克风传遍全场，带着恰到好处的激昂：“接下来，让我们有请恒基集团执行董事陈文博先生，为我们带来《一张字条与一个行业的生存法则》主题演讲！”
聚光灯骤然亮起，像一束追魂的光，将陈文博的身影牢牢钉在舞台中央。他深吸一口气，迈步走上台时，皮鞋踩在光滑的地板上，发出清脆的声响，竟像是叩击在无数房企掌舵人的心上。台下坐满了来自全球的地产巨擘与财经领袖，有人西装革履，神色倨傲；有人眉头紧锁，眼底藏着对行业变局的焦虑。陈文博目光扫过全场，最终落在前排的几个空位上——那是主办方留给几家内地高杠杆房企的席位，直到开场，依旧空着。他想起昨夜父亲的电话，老人的声音隔着千里洋面，依旧沉稳如钟：“文博，把字条的故事讲清楚，不是为了炫耀恒基的远见，是为了让更多人少走弯路。”
掌声渐歇，陈文博抬手，示意工作人员将身后的大屏幕切换。一张放大的字条照片出现在众人眼前，泛黄的纸页，苍劲的字迹，甚至连纸边的一道折痕都清晰可见。台下顿时起了一阵小小的骚动，有人低声议论，有人拿出手机拍照。
“各位同仁，”陈文博的声音不高，却带着一种穿透人心的力量，“今天我站在这里，不谈恒基的千亿资产，不谈我们在伦敦金丝雀码头的写字楼，也不谈悉尼情人港的商业综合体。我只想和大家分享一张字条，一张改变了恒基命运，也让我们家族三代人奉为圭臬的字条。”
他顿了顿，指尖在麦克风上轻轻一点，屏幕上的画面切换，变成了1997年香港街头的老照片。拥挤的街道上，满是抛售房产的传单，曾经炙手可热的楼盘广告被雨水泡得模糊，几个西装革履的男人蹲在街角，烟头扔了一地。
“1997年，香港楼市泡沫破裂，无数房企一夜倾覆。我的父亲陈启棠，当时还是恒基的一名普通经理，他的一位老友，靠着高杠杆拿了三块地王，本想趁势登顶，却被突如其来的风暴砸得粉身碎骨。破产前夜，那位老友找到我父亲，留下了这张字条。”陈文博的声音里带着一丝唏嘘，“他说，‘文博他爹，我这辈子，错就错在把杠杆当成了登天的梯，把地王当成了传世的宝。你记住，做地产，不是比谁跑得更快，是比谁走得更稳。’”
台下静得落针可闻。陈文博看见前排一位来自美国的房企总裁，正微微颔首，若有所思。他继续说道：“从那天起，这张字条就被父亲收进了恒基的保险柜。2011年，内地楼市掀起‘去库存’的热潮，高息信托满天飞，地王频出，整个行业都陷入了‘杠杆狂欢’。当时，恒基的很多高管都劝父亲，趁势加码内地市场，捞一笔快钱。”
他抬手，屏幕上出现了两组对比鲜明的数据。左边是恒基2011-2015年的资产负债率曲线，始终平稳地徘徊在25%以下；右边是同期内地十家高杠杆房企的负债率曲线，像一匹脱缰的野马，一路飙升至90%以上，最终在2015年陡然坠落，变成了一条触目惊心的水平线——破产清算。
“父亲没有动摇。”陈文博的声音陡然提高了几分，“他把这张字条挂在恒基香港总部的会议室，要求所有高管每天上班前都要看一眼。我们制定了三条铁律，后来被大家称为‘字条原则’：第一，负债率永远不超过25%；第二，自有资金占比不低于60%；第三，绝不触碰地王项目，不参与高杠杆游戏。”
台下响起一阵热烈的掌声，这一次，比开场时的礼节性鼓掌要真诚得多。陈文博看见一位内地房企的董事长，正拿出笔记本，奋笔疾书。他微微一笑，继续说道：“2013年，内地房企鑫源地产破产，负债80亿；2014年，宏图地产美元债违约，老板跑路；2015年，远大地产因地王资金链断裂，轰然倒塌……这三年里，恒基做了什么？我们抛售了内地非核心资产，将资金转向伦敦、悉尼的优质物业；我们坚守商业地产的租金收益，拒绝了所有高息信托的诱惑；我们甚至主动将内地业务占比从30%降至5%，只为避开那场疯狂的盛宴。”
他的目光再次扫过全场，语气里带着一种历经沧桑的笃定：“有人说我们保守，说我们错失了风口。但我想问问在座的各位，什么是风口？风口不是让你赌上全部身家的陷阱，风口是让你看清趋势，守住底线的契机。当别人在为地王欢呼时，我们在计算库存去化周期；当别人在挪用募资填补窟窿时，我们在收着稳定的租金；当别人在机场被经侦带走时，我们的员工正陪着家人在维多利亚港看烟花。”
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