张伟豪盯着幕布上的曲线，手指着曲线的最高点：“看这走势，房价一般涨到后，平稳一阵子，就该跌了吧？”
“理论上有这种可能，但也不排除另一种情况 ，增速放缓后，继续往上冲。”
赵丽娜，语气没带半点偏向，只客观分析。
张伟豪皱了皱眉，又追着问：“那要是房价接着涨，房贷违约率会不会跟着升？
我记得美国不少房贷不是固定利率，是跟着当期利率调的吧？
利率一涨，还款压力不就大了？”
“房贷违约率和房价涨跌基本没关系。” 赵丽娜直接否定，随即补充关键信息，“通常造成违约率上升的，是经济衰退、就业率下降，或者央行加息这些因素，
绝对不会是房价本身，恰恰相反，房价越高的时候，未履约率反而越低，毕竟房子值钱，没人愿意轻易断供。”
张伟豪听完，默默点了点头， 果然是自己想浅了，专业的事还得靠专业的人。
赵丽娜没停顿，很快调出一张柱状图，颜色深浅分明：“再看这张表 ，米国次级贷款占抵押贷款的比重。
2003 年以前，基本就在 10% 左右浮动；但 2003 年之后，占比一路飙升，到 2005 年两年时间，已经冲到 25% 了。
今年的数据还没公布，但我估计这个比例还会涨。”
“次贷？” 这两个字一入耳，张伟豪立马竖起了耳朵 。
次贷危机，次贷危机，核心不就是 “次贷” 么？
他下意识往前凑了凑，眼神里多了几分急切。
“对，这就是我们今天要抓的关键。” 赵丽娜的激光笔精准落在 “25%” 的数字上，语气加重，
“次贷对应的是信用分660分以下、还款能力最弱的人群，而现在，这群人已经占了全美国房贷市场的四分之一。”
张伟豪一听信用分，这怎么那么熟悉呢，米国十几年前就玩这一套了吗？
“也就是说……” 张伟豪顺着她的话往下推，心脏也跟着提了提，“一旦这四分之一的人出现大面积违约，是不是就会拖垮整个楼市，造成房价大面积垮塌？”
赵丽娜点了点头，继续说道：“现在做次贷的金融机构们已经发明出了low doc or no doc。”
“骗子贷款？”
赵丽娜这才抬眼，第一次认真打量了张伟豪，随即轻轻点了点头，继续往下说：“这种贷款设计，本质是为了抢占低收入人群市场。
前两年只还利息，后面 28 年再还本息，本身算正常金融操作。
但关键在于，要是连利息都还不上，还能转成可变利率贷款；
就算一家机构给的额度不够也没关系，中介会帮你做‘piggy back loan’，也就是同时找两家机构，把房子抵押两次。
说白了，只要你想买房，他们总有办法让你‘上车’。”
听到这儿，张伟豪心里突然冒出股莫名的熟悉感，忍不住打断她：“可按这逻辑，次贷风险这么大，借款人很容易还不上啊，怎么没出现大面积违约？”
“这就是接下来要讲的核心 ，次贷市场看似违约率低，全靠‘借新还旧’四个字撑着。”
赵丽娜调出一张简单的示意图，“打个比方，1000 块规模的次贷市场里，可能只有 200 块是新放的贷款，剩下 800 块全是老贷款通过再次融资续上的。
旧的还不上，就找新机构借一笔，先把窟窿填上。”
