第203章 张伟的“法律援助”滑铁卢！

宛瑜父亲的风波过去两天后，爱情公寓恢复了往日的平静。

但平静的表面下，暗流仍在涌动——这次的主角，是张伟。

作为公寓里唯一的执业律师（虽然刚拿到执照不久），张伟一直对自己的专业身份有着某种执念。

尤其是当乔卫东在各个领域“大显身手”的消息在公寓里传开后，张伟的内心产生了微妙的失衡。

“凭什么啊？”周二晚上，张伟在自己的小律所里对着镜子练习庭辩，“我寒窗苦读那么多年，司法考试考了三次才过。他乔卫东倒好，又是料理又是代码又是文学，现在连宛瑜父亲那样的商业大佬都敢怼……他到底什么来头？”

镜子里的张伟穿着略显宽大的西装——这是他在二手市场淘来的，领带打得有些歪。他深吸一口气，给自己打气：“不行，我得在专业领域找回场子。我是律师，法律是我的地盘！”

于是，一场精心策划的“法律援助”行动开始了。

……

周三下午三点，乔卫东正在房间里整理书柜。他把从北京带来的几箱书分类上架，动作慢条斯理，像在做某种仪式。

门被敲响了，节奏很正式——咚，咚，咚，停顿，又是三下。

乔卫东打开门，门外站着张伟。他今天穿得特别正式：深灰色西装，白衬衫，蓝领带，手里还拿着一个黑色的公文包。表情严肃得像要去最高法院出庭。

“张律师？”乔卫东挑眉，“有事？”

“乔先生，下午好。”张伟清了清嗓子，用他练习过的“专业语气”说，“听说您刚搬来不久，租的是3603这套房子。作为邻居，也是专业的法律工作者，我想提醒您一些租房合同方面可能存在的法律风险。”

他说得很流畅，显然是排练过的。

乔卫东看着他，眼里闪过一丝笑意：“哦？什么风险？”

“能进去说吗？”张伟指了指屋内，“涉及到合同细节，最好有个安静的环境。”

“请进。”

两人在客厅坐下。张伟从公文包里掏出一份打印的文件——不是乔卫东的合同，而是一份他事先准备好的“标准租房合同模板”。

“乔先生，您和房东签合同的时候，有没有仔细看过这些条款？”张伟指着文件上的一处，“比如这里，关于房屋维修责任的约定。根据《民法典》第七百一十二条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。如果合同里把这部分责任都推给租客，是无效的。”

他说得头头是道，眼睛偷偷观察乔卫东的反应——希望能看到惊讶或者恍然大悟的表情。

但乔卫东只是点点头：“嗯，继续。”

张伟有点失望，但继续：“还有这里，押金条款。法律规定押金不得超过两个月租金，而且退租时必须在约定期限内退还。如果合同里写‘押金不退还’或者‘扣除清洁费、折旧费’之类的模糊条款，都是不合规的。”

他越说越自信，觉得自己终于在专业领域占了上风。

乔卫东安静地听完，然后问：“张律师，你说得都对。不过，我的合同不是这样的。”

“哦？”张伟一愣，“能给我看看吗？我帮您检查一下。”

乔卫东起身，从书桌抽屉里拿出租房合同，递给张伟。

张伟接过来，推了推眼镜，开始仔细看。但越看，他的脸色越不对劲。

这份合同……太规范了。不是那种从网上下载的模板，而是专业律师起草的定制合同。条款清晰，权利义务明确，几乎挑不出毛病。

更让张伟心惊的是，合同的出租方不是个人，而是一家公司——“未来社区资产管理有限公司”。这家公司他听说过，是近年崛起的专业物业资产管理公司，以规范和专业着称。

“这……这是正规合同啊。”张伟干笑，“那应该没什么问题……”

“不过既然张律师来了，”乔卫东微笑，“我正好有几个法律问题想请教。”

张伟心里一紧：“您说。”

乔卫东喝了口茶，慢条斯理地问：“第一个问题。根据《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这个‘合理期限’具体是多久？司法解释有没有明确？”

张伟额头上开始冒汗。这个细节……他记得司法考试考过，但具体是多少天来着？十五天？三十天？

“应该是……三十天吧？”他试探着说。

“不对。”乔卫东摇头，“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。所以‘合理期限’至少是十五天。”

张伟脸红了：“对对对，是十五天，我记错了……”

“第二个问题。”乔卫东继续，“如果房屋因不可抗力损毁，比如地震、火灾，租赁合同自然终止。那承租人预付的租金和押金怎么处理？房东需要退还吗？”

这个张伟知道：“根据《民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。所以房东不用退还租金和押金。”

说完，他挺直腰板，觉得这次肯定对了。

但乔卫东又摇头：“不完全对。根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。”

他顿了顿：“所以，如果房屋在租期中间损毁，对于尚未履行的租期对应的租金，房东应当退还。押金也应当返还。只有已履行的租期对应的租金，才不用退。”

张伟的脸更红了。他发现自己引以为傲的法律知识，在乔卫东面前像个半吊子。

“第三个问题。”乔卫东还没完，“也是最重要的。张律师，你刚才说押金不得超过两个月租金。那如果房东实际收了三个月押金，但合同里只写了一个月，另外两个月以‘履约保证金’的名义收取。这合法吗？”

这个问题把张伟彻底问住了。他从来没想过这种操作！

“这……这应该不合法吧？”他底气不足地说。

“是违法的。”乔卫东说，“根据《商品房屋租赁管理办法》第八条，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平，不得随意扣减押金。以任何名义收取的额外费用，只要实质是押金，都受两个月限额的约束。”

他看向张伟：“张律师，你刚才给我看的那个模板合同，第七条第二款就写了‘履约保证金’的条款。按照你之前的说法，你会建议租客接受这个条款，对吧？”

张伟低头看自己带来的模板——第七条第二款，果然写着“乙方需缴纳相当于一个月租金的履约保证金，用于保证合同履行”！

他的后背全湿了。

乔卫东站起来，走到书柜前，抽出一本书——《中华人民共和国合同法释义与案例指引》，递给张伟：“这本书不错，你可以看看。里面有很多实务中容易踩的坑。”

张伟接过书，手在发抖。他现在终于明白，为什么胡一菲、展博、关谷他们提起乔卫东时都是那种崇拜的语气了。

这人根本不是“略懂”，是精通！而且不是书本上的精通，是实务中的精通！

“乔……乔先生，”张伟结结巴巴地说，“您以前……也是做法律的？”

“不是。”乔卫东重新坐下，“只是生意做久了，各种合同见得多。房地产、股权投资、并购重组……这些领域的合同比租房合同复杂多了。看得多，自然就懂一点。”

他说得轻描淡写，但张伟听出了其中的分量。

“那个……我突然想起来，”张伟猛地站起来，公文包都差点掉地上，“我……我还有个当事人要见！先走了！”

“不送。”乔卫东微笑。

张伟几乎是逃出3603的。出门时还绊了一下，差点摔倒。

乔卫东关上门，摇了摇头。这个张伟，心不坏，就是太想证明自己了。其实好好做他的小律师，慢慢积累经验，未来未尝不能成器。

可惜，年轻人总是急于求成。

……

张伟的“法律援助”滑铁卢，当晚就在公寓里传开了。

消息是吕子乔散布的。他当时正好在楼道里，亲眼看见张伟从3603出来时那副狼狈样，一问之下，全明白了。

“你们是没看见！”晚上在3601，吕子乔绘声绘色地讲述，“张伟出来的时候，脸白得像纸，腿都在抖！我问他怎么了，他说‘乔先生太可怕了，我要回去背书’！哈哈哈哈！”

众人都笑了。只有胡一菲翻了个白眼：“子乔，你少幸灾乐祸。张伟也不容易，刚执业，想表现表现很正常。”

“但他在乔先生面前表现，那不是自取其辱嘛！”吕子乔说，“乔先生是什么人？那是降维打击！你们想想，关谷的料理，展博的代码，现在连张伟的法律……哪个不是被碾压？”