1986年3月28日，香港中环恒基置业总部会议室。
红木长桌两端，周鹏与李兆基相对而坐，窗外的阳光透过百叶窗，在抛光的桌面上投下斑驳光影。顾维桢将一份厚厚的《云顶花园物业详情报告》推至桌中央，封面烫金的项目名称在光线下熠熠生辉，沈敬尧则握着计算器，指尖悬在按键上方，随时准备核对数据。
“周生，既然价格和付款方式都谈妥了，我得让你看清这份资产的真正分量。”李兆基抬手示意恒基的物业总监张启棠展开报告，“云顶花园不是普通的住宅屋苑，是我们恒基1984年落成的半山旗舰项目，占地足足12万平方尺，容积率仅1.8，在寸土寸金的半山，这样的密度堪称奢侈。”
张启棠站起身，指着墙上的项目规划图，逐条详解：“整个项目由三类物业组成，布局错落有致，互不遮挡景观。首先是8栋高层住宅大厦，编号a至h座，每栋楼高28层，一层两户设计，共448套标准住宅单位。”
他顿了顿，补充道：“单位面积分三个户型：主力户型是1500平方尺的三房两厅，共320套；次主力是1800平方尺的四房两厅，共96套；顶层是2200平方尺的复式单位，每栋1套，共8套。所有单位均带独立观景阳台，半数以上能俯瞰维多利亚港全景，这在1986年的半山住宅中是稀缺配置。”
周鹏微微颔首，目光落在户型图上：“1500尺的三房，适合核心员工居住；复式单位可以留作接待重要客户，这个布局很合理。”
“其次是12栋联排别墅，位于小区中央园林区，分双拼和四联排两种形态。”张启棠指向规划图西侧的低密度区域，“双拼别墅共4栋，每栋面积3800平方尺，带独立花园和双车位车库；四联排别墅共8栋，每栋面积3200平方尺，带小花园和单车库，合计12套别墅，均为地上三层、地下一层的设计，私密性极强。”
李兆基补充道：“这些别墅的用料都是顶级的，外墙用的是进口文化石，室内配实木地板和嵌入式橱柜，1984年开盘时，单套定价就没低于2800万港元，现在市场上二手转让价已经涨到3500万以上了。”
“最后是1栋独立别墅，位于小区最高处的观景台旁，编号为‘云顶阁’。”张启棠的声音带着几分自豪，“这栋独立别墅占地8000平方尺，建筑面积5200平方尺，带1200平方尺的私人泳池和3车位车库，还有独立的佣人房和储藏室，是整个项目的楼王。1985年有海外富商出价8500万想买，我们都没舍得卖。”
周鹏挑眉：“这么算下来，整个云顶花园合计是11栋建筑——8栋高层、12栋联排别墅、1栋独立别墅，总共448+12+1=461套（栋）物业？”
“周生算得精准。”张启棠递上详细清单，“高层住宅448套，联排别墅12套，独立别墅1栋，合计461个产权单位，加上2.3万平方尺的公共园林、1个户外泳池、1个健身中心和3层地下停车场（共280个车位），整个项目的完整资产包都在这里了。”
沈敬尧这时按下计算器，抬头汇报：“李生，周生，按1986年3月的市场估值，我们来逐项核对总价。高层住宅：1500尺户型按每尺1200港元算，320套合计57.6亿港元；1800尺户型按每尺1350港元算，96套合计23.328亿港元；2200尺复式按每尺1500港元算，8套合计2.64亿港元，高层部分总计83.568亿港元。”
“别墅部分：3800尺双拼别墅按每尺950港元算，4套合计1.444亿港元；3200尺四联排按每尺900港元算，8套合计2.304亿港元；独立别墅按每尺1650港元算，合计8580万港元，别墅部分总计4.606亿港元。”
他顿了顿，报出总数据：“加上地下停车场和公共设施的估值2.8亿港元，整个项目的市场总估值为83.568+4.606+2.8=90.974亿港元。我们之前谈的61.75亿港元，相当于在市场价基础上打了6.8折，这个价格确实是诚意价。”
李兆基苦笑一声：“周生，要不是我们要抽调资金去开发沙田的新地盘，断然不会以这个价格出售。1985年香港房价已经开始回升，从年初的每尺780港元涨到现在的1200港元，按这个势头，年底估值至少能涨到100亿港元。”
周鹏翻看着手头的市场分析报告，点头道：“我知道李生的诚意，这个价格确实划算。不过我有个疑问，高层住宅每尺1200港元，别墅每尺950-1650港元，这个定价依据是什么？”
“周生是行家，问得专业。”张启棠解释道，“1984年香港房价触底后，1985年开始反弹，半山高端住宅的涨幅尤其明显，从每尺800港元涨到1200港元，而别墅因为交易频次低，价格相对平稳，每尺950-1650港元是仲量行给出的最新估值，绝对真实。您可以去查，同期山顶显峯居的独立别墅，每尺价格已经涨到1800港元了。”
