1986年6月18日，香港半山云顶花园。
三个月的翻新工程已近尾声，原本就精致的园林被重新打理得错落有致，新更换的香槟色铝合金窗户在阳光下泛着柔和的光泽，24小时巡逻的安保人员身着笔挺制服，礼貌地为进出车辆指引方向。这处耗资61.75亿港元购入的半山豪宅，即将迎来它的新主人与租客。
上午十点，周鹏带着核心管理层团队来到小区，身后跟着的陈敬鸿、高朗等人脸上难掩期待。华夏安保公司经理江振霆提前抵达，正站在小区入口处等候，他穿着黑色西装，身姿挺拔，眼神锐利如鹰，原是香港警队精英，此刻正仔细检查着安保部署。
“周生，所有翻新工程都已验收完毕，电梯更换了日本原装三菱电梯，公共区域的监控全部升级为24小时高清录像，园林新增了休闲步道和儿童游乐区，完全达到了您要求的标准。”江振霆上前汇报，语气沉稳。
周鹏点点头，目光扫过焕然一新的小区：“辛苦江经理了，安保是重中之重，除了24小时巡逻，还要给每位住户和租客配备专属门禁卡，访客登记制度一定要严格执行。”
“明白，周生！”江振霆应道，“我们已经组建了30人的专属安保团队，其中10人是退役警员，20人经过专业培训，确保小区绝对安全。”
众人沿着园林步道往前走，两旁的香樟树郁郁葱葱，空气中弥漫着青草与鲜花的芬芳。12栋联排别墅错落分布在园林深处，红瓦白墙搭配进口文化石外墙，显得格外雅致。独立别墅“云顶阁”位于小区最高处，自带的私人泳池在阳光下波光粼粼，宛如一颗镶嵌在半山的明珠。
“各位，”周鹏停下脚步，转身看向众人，“今天召集大家来，一是分配别墅和住宅，二是商议对外招租的事宜。云顶花园不仅是我们的资产，更是我们华夏集团的‘家’，希望大家在这里住得舒心，工作更有干劲。”
他指向联排别墅区域：“12栋联排别墅，我已经让林助理做了分配方案。陈敬鸿、高朗、顾维桢、沈敬尧、李敏、江振霆、松本健一，你们七位核心管理层，每人分配一栋双拼或四联排别墅。”
周鹏拿起手中的分配清单，逐一念道：“陈敬鸿，双拼别墅1号栋，3800平方尺，带双车位车库；高朗，双拼别墅2号栋，和陈总做邻居；顾维桢，四联排别墅5号栋；沈敬尧，四联排别墅6号栋；李敏，四联排别墅7号栋；江振霆，四联排别墅8号栋；松本健一虽然常驻日本，但也给你留了四联排别墅9号栋，随时回来都有地方住。”
陈敬鸿眼睛一亮，搓了搓手：“周生，这可太客气了！3800平方尺的双拼别墅，带花园和车库，我现在住的公寓才1200尺，这简直是天上掉馅饼啊！”
高朗也笑着说道：“是啊周生，没想到能分到双拼别墅，以后接待国际大牌的合作方，直接邀请到家里，既方便又有面子。”
顾维桢推了推眼镜，语气诚恳：“周生，这份礼物太贵重了，我们一定更加努力工作，不辜负您的信任。”
周鹏微微一笑：“你们跟着我打拼多年，为公司立下了汗马功劳，这是你们应得的。别墅内部已经简单装修过，家具家电可以根据自己的喜好添置，费用由公司报销，上限50万港币。”
“谢谢周生！”众人齐声感谢，脸上满是激动与感激。
分配完别墅，众人来到高层住宅区域。8栋28层的大厦巍峨矗立，每栋楼都配有专属大堂经理，装修得富丽堂皇。
“除了7栋联排别墅，剩下的448套高层住宅，其中32套复式单位和100套大户型四房两厅，分配给公司36位中层骨干一个人一套。”周鹏继续说道，“林助理，把中层骨干的分配名单发给大家看看，有任何问题可以提出来。”
林漃雅立刻将打印好的分配名单分发给众人，名单上详细列出了每位中层骨干的姓名、职位和分配的户型、房号。
“周生，我看名单上，市场部经理张志强分到了1800平方尺的四房两厅，销售部经理刘敏分到了顶层复式单位，这个分配很合理。”沈敬尧看了名单后说道，“中层骨干是公司的中坚力量，这样的激励确实能提升大家的积极性。”
陈敬鸿也点头赞同：“是啊，以前我们公司的福利就很好，现在又能分到半山的高端住宅，以后招聘中层骨干，肯定能吸引更多优秀人才。”
周鹏说道：“分配原则就是按贡献大小和入职年限，贡献越大、入职越久，分到的户型越好。剩下的328套高层住宅，全部对外招租，目标客户是跨国公司高管、外籍专家和香港本地的企业家。”
他看向高朗和李敏：“《时尚先锋》可以利用自己的平台，刊登云顶花园的招租广告，突出半山位置、全景视野和优质物业服务，吸引高端客户。”
高朗立刻应道：“没问题周生！我们下个月的杂志会开辟一个高端物业专栏，把云顶花园作为重点推荐项目，同时联系我们合作的国际大牌，他们的亚太区高管很多都在香港寻找住处，正好可以推荐。”
李敏补充道：“我们还可以策划一场‘云顶花园开放日’，邀请潜在客户实地参观，体验小区的环境和配套，提高招租成功率。”
“很好。”周鹏点点头，又看向沈敬尧，“租金定价要合理，参考周边同类物业的价格，1500平方尺的三房两厅，月租金定在2.1万港元；1800平方尺的四房两厅，月租金定在2.7万港元；顶层复式单位，月租金定在4.5万港元。这样的价格，既具有竞争力，又能保证我们的投资回报率。”
沈敬尧拿出计算器快速核算：“周生，按这个租金定价，328套对外出租的住宅，每月总租金收入约780万港元，一年就是9360万港元，投资回报率约1.51%，虽然不算高，但随着香港房价上涨，资产增值空间很大。”
周鹏说道：“租金收入只是补充，我们的核心收益还是资产增值。1986年香港地产正处于上升通道，不出三年，云顶花园的估值至少能翻倍，到时候我们的资产增值就有60亿以上。”
