下午两点，办公室的百叶窗被调至半开，暖光透过缝隙落在摊开的地产项目文件上。我刚签完《城东地块法律合规节点管控表》，特助敲门进来，手里捧着一份烫银封面的股东名单：“陈总，明晚的晚宴已确认，到场的股东共七位，其中持股15%的刘董、12%的赵董和8%的孙董明确表示会带财务顾问参会，重点关注项目资金规划。”
我指尖在名单上划过，刘董是资深地产投资人，对风险把控格外严格；赵董早年做文化产业起家，或许会对非遗与地产的融合更感兴趣；孙董则更关注短期收益，上次文创产品合作时就多次追问回款周期。“把项目的核心数据整理成简版手册，重点标注政策支持、法律合规进展和预期收益，每位股东一份。”我抬头叮嘱，“另外，让法务部苏晴准备一份《项目合规摘要》，针对股东可能提出的土地权属、资质审批等问题，提前备好法律依据。”
特助刚离开，手机就响了，屏幕上跳出“赵董”的名字。“陈屿啊，明晚的饭我肯定到，”电话那头的声音带着笑意，“听说你们要做非遗主题地产？这主意不错，我早年跟老艺人合作过剪纸文创，知道传统文化的附加值有多高。不过我得提前问一句，土地拿地流程没问题吧？别像去年我朋友那项目，卡在规划审批上，耽误了大半年。”
“您放心，赵董，”我走到落地窗前，看着楼下的车水马龙，“土地通过公开招拍挂，权属清晰，已调取不动产登记档案，不存在任何争议；开发资质上周刚拿到住建部门的暂定资质批复，符合《房地产开发企业资质管理规定》；规划方面，我们提前跟自然资源局沟通过，非遗元素的设计完全符合城市总体规划，还能享受文创地块的政策优惠。”
赵董在电话里笑了：“那就好，我就怕合规出问题。明晚我再跟你细聊，看看能不能把我手里的几个非遗资源也引进到项目里，比如苏绣、竹编，丰富一下社区的文化体验。”
挂了电话，我翻开苏晴送来的《项目合规摘要》，在“土地权属”“资质审批”“拆迁补偿”三个板块用荧光笔做了标记——这大概率是刘董和孙董会重点关注的问题。正看着，投资拓展部张诚敲门进来，手里拿着更新后的成本测算表：“陈总，根据最新的土地出让金预估，总投资调整为13.1亿元，其中土地款增加3000万，主要是因为文创地块的溢价率比普通地块高5%。不过我们算了下，加上契税减免15%的优惠，实际成本能减少近700万，整体风险可控。”
“明晚股东肯定会问成本控制，”我指着表上的“分两期开发”方案，“把一期住宅的销售回款周期、二期商业的租金收益再算细一点，用数据证明资金压力能通过分期开发缓解。另外，强调非遗元素虽然增加了12%-15%的建安成本，但市场调研显示，客户愿意支付10%-15%的溢价，能覆盖这部分成本，还能提升项目竞争力。”
张诚点头离开后，我又给沈知夏发了条消息，告诉他明晚要和股东吃饭，讨论地产项目，顺便提了赵董可能愿意引入苏绣、竹编资源的事。很快收到他的回复：“太好了！我今天跟惠山泥人展的负责人聊，他们也想在社区里设泥人体验工坊，明晚你跟股东提一嘴，要是需要老艺人背书，我随时能安排。”看着屏幕上的文字，我心里踏实了不少——有非遗资源做支撑，项目在股东面前会更有说服力。
第二天傍晚，我提前半小时到达预订的餐厅包间。包间装修雅致，墙上挂着几幅传统水墨，正好契合非遗主题。我让服务员把股东手册和《项目合规摘要》放在每个座位前，又检查了一遍投影仪——晚上要播放项目ppt，重点展示地块位置、规划设计和合规进展。
六点刚过，股东们陆续到场。刘董第一个进来，穿着深色西装，手里拿着公文包，坐下就拿起股东手册翻看起来，目光落在“法律合规”板块：“陈总，土地拆迁补偿的签约率92%，剩余8户怎么处理？别到时候出现钉子户，影响工期。”
我立刻拿出苏晴准备的《拆迁补偿方案》，指着其中的条款：“刘董，剩余8户已进入协商程序，我们严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，委托了第三方公证机构全程参与，补偿标准比周边项目高5%，还提供了两种安置方案——货币补偿或就近安置，目前已有3户表达了签约意向。另外，我们在合同中明确禁止暴力拆迁，所有沟通记录同步归档，确保法律程序无瑕疵。”
刘董点点头，翻到成本页：“分两期开发，一期住宅的销售目标是多少？多久能回款？”
张诚立刻接过话题，打开笔记本电脑展示销售测算：“一期规划住宅600套，预计均价1.8万元\/平米，总销售额约10.8亿元。根据市场调研，周边同类高端住宅的去化周期约8个月，我们有非遗资源加持，预计去化周期缩短至6个月，回款率可达80%，能覆盖二期商业的建设成本。”
正说着，赵董和孙董一起走进来。赵董刚坐下就拿起《项目合规摘要》，翻到“政策支持”板块：“陈屿，文创地块的政策优惠具体有哪些？除了契税减免，还有没有其他补贴？”
“除了契税减免15%，”我打开ppt，切换到政策支持页面，“根据《关于促进文化创意产业发展的若干政策》，商业部分用于非遗展示的2000平米空间，每年可享受房产税减免；项目还能申请‘文化产业发展专项资金’，用于非遗体验设施的建设，我们已经准备了申报材料，下周提交。”
孙董这时放下手里的手册，手指在桌子上轻轻敲击：“陈总，我直说了，这个项目的预期收益率4.2%，虽然比普通住宅高，但比我之前投的商业地产项目低1个百分点。而且开发周期要3年，短期收益不明显，你怎么保证我们的资金安全？”
法务部苏晴这时推了推眼镜，拿出一份文件：“孙董，从法律层面，我们设置了三重风险保障。第一，土地使用权已办理预抵押，确保资金安全；第二，项目公司独立核算，所有资金往来由第三方监管，符合《商业银行房地产贷款风险管理指引》；第三，我们在股东协议中约定了‘收益保底条款’，若实际收益率低于3.5%，公司将用文创产品的利润补足差额。”
