最终，在测绘图纸面前，结合老人回忆，达成了双方认可的新界限，并签字画押。这个小插曲，让王龙飞更深刻地认识到土地问题的复杂性和群众工作的重要性。
测绘外业工作持续了一周，内业数据处理又花了几日。当省测绘院拿出最终彩色的、标注精确的 《土地勘测定界技术报告书》 和数字化地形图时，地块的“物理属性”一目了然：总面积、坐标、地形地貌、地物分布。
真正的“审判日”，在省规划院的电脑前到来。规划院的工程师将勘界图纸的电子版，与从县自然资源局权威数据库调取的、最新的 “土地利用总体规划图”和 “城乡控制性详细规划图” 进行叠加比对。电脑屏幕上，不同颜色的图斑代表着不同的土地性质和规划用途。
王龙飞、陆明宇、李强等人围在电脑旁，屏息凝神。工程师操作鼠标，一边比对，一边解读：
“王总，陆总，请看。红色图斑是现状建设用地，黄色是耕地，绿色是林地……叠加规划图后，紫色代表规划的商业服务业设施用地，棕色是工业用地，淡黄色是居住用地……”
随着鼠标移动，分析结果逐渐清晰：
* 利好方面： 地块大部分区域（约70%）在“土规”上属于集体建设用地，在“城规”上，大部分区域规划为发展备用地或兼容商业用地。这是一个非常积极的信号！意味着土地性质调整的基础较好，规划修改存在可能性。
* 挑战与风险：
1. 边缘区域涉及一般农田： 地块东北角，有大约30亩土地，在“土规”上显示为一般农田。这是最大的“硬伤”。农田转为建设用地，审批权限在省里，程序极其复杂，需要纳入“年度土地利用计划指标”，并实现“占补平衡”（在其他地方开垦同等面积质量的耕地进行补充）。
2. 规划需调整： 即使是在建设用地区域，其“控规”指标（如容积率、建筑密度）可能与商业综合体的需求不匹配，需要启动规划修改程序。
3. 零星设施处理： 地块内有一处废弃的抽水机站（属水利设施用地）和一条田间小路（农村道路），需要与相关部门协调处理。
省规划院最终出具了《规划符合性分析报告》，结论客观而严谨：
“项目选址区域，大部分土地具备开发建设的规划基础，但存在一般农田占用和规划指标调整两大核心障碍。项目具备一定可行性，但前期土地手续办理周期长、难度大、不确定性高。建议先行开展规划修改论证和土地指标争取工作。”
看着这份沉甸甸的报告，王龙飞的心情复杂。有喜有忧。喜的是，核心区土地性质并非“死刑”，存在操作空间；忧的是，农田问题像一道高墙，需要付出巨大努力去翻越。
“前期费用，花得值！”王龙飞斩钉截铁地说，“现在我们终于从‘拍脑袋’想象，进入了‘有据可依’的实战阶段！知道了靶心在哪里，知道了需要多少发子弹！”
他立即部署下一步行动：
1. 立即向县委、县政府做专题汇报： 呈报勘界报告和规划分析，争取将该项目列入县重点产业项目，争取“土地利用指标”和政策支持。
2. 启动规划修改论证： 聘请顶尖团队，编制《规划修改必要性论证报告》，开始漫长的规划调整报批流程。
3. 同步开展土地整合模式研究： 是征地转国有，还是集体经营性建设用地入市？与两村集体深入谈判。
土地勘界与性质确认，如同一次精密的手术前检查，虽然查出了病灶，但也明确了治疗方向。这关键的第一步，虽然充满挑战，却为“本味”的商业新城梦想，奠定了最坚实、最可靠的事实基础。
