我：“大师，最近我想在徐家汇商圈找个合适的铺位开店，可实在是毫无头绪，您能给我指点指点吗？”
大师：“在徐家汇商圈找铺位，得有一套系统的方法。首先，我们得学会战略卡位，锁定那些‘毛细血管级’的黄金点位。”
我：“‘毛细血管级’黄金点位？这是什么意思呀？”
大师：“简单来说，就是别只盯着那些天价的核心铺位，要抓取次级辐射区的高性价比点位。比如，你可以打开百度或腾讯地图的热力图，在工作日下午3点和周末晚8点这两个时段，截取徐家汇的人流密度图。重点标注主干道分流点，像美罗城到太平洋数码二期之间的支路，还有商务 - 居住过渡带，比如南丹东路沿线的小区底商。”
我：“原来是这样，通过热力图来找潜在的好位置。那还有其他方法吗？”
大师：“当然有，还可以采用竞品包围战术。在你目标的细分领域，比如咖啡或者轻食行业，在地图上标记出所有竞争对手的位置。然后去寻找那种‘扎堆但非饱和区’，就像港汇广场背后的广元西路，那里既有流量，又不会像商场里那样承受高昂的租金。”
我：“这个方法确实不错。不过，找到位置后，怎么判断这个铺位好不好呢？”
大师：“这就需要逆向筛选，24小时排除‘垃圾铺’了。评估有几个重要维度，首先是自然流量质量，不是看数量哦。在工作日上午10点蹲守目标铺位，统计路过人群的停留率，要是他们边走边看手机，那基本就是无效流量。还要看看手提购物袋的比例，这能判断消费意愿。”
我：“原来是这样，那其他维度呢？”
大师：“还有视觉狙击点，站在马路对面看店铺，3秒内能不能被logo吸引，你可以用手机拍视频回放来验证。另外，下午西晒会不会导致橱窗反光，这在夏季可是致命伤。”
我：“确实，这些细节很容易被忽略。还有别的要注意的吗？”
大师：“当然，隐形成本陷阱也得小心。检查电箱容量够不够支持设备升级，很多老铺位的电箱容量常常卡在30kw以下。还有消防通道，看看有没有被物业违规占用，这可是开业审批的雷区。”
我：“太感谢您了，这些信息太有用了。那找到合适的铺位后，谈判的时候有什么技巧吗？”
大师：“谈判的时候，得制造‘非你不可’的压价筹码。比如采用数据碾压的方法，你可以说‘我监测了本铺位过去2周人流动线，工作日下午5 - 7点主客流是从地铁站c口往南走，但贵铺正对绿化带形成视觉盲区，这解释了为什么前三个租户都做不满8个月。’最好再配合热力图打印件。”
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