我赞叹道：“大师，您考虑得真周全。那在租客风控方面，该怎么确保租到合适的租客，避免风险呢？”
大师严肃地说：“租客风控很关键。可以采用信用背调三步法。第一步是基础筛查，通过‘天眼查专业版’查企业租客的经营风险，如果是个人租客，可以了解一下他们的职业背景。第二步是收入验证，要求提供近3个月个税app截图，当然要遮盖敏感信息，这样能确保租客有稳定的收入来支付租金。第三步是习惯评估，询问‘您平时几点休息？’之类的问题，判断是否适合合租环境。”
我点点头，说道：“确实很有必要。那在防违约方面，又该怎么做呢？”
大师接着说：“在防违约条款上，可以设定押二付一，提前退租需找到下家才退押金的规则。在合同中注明‘墙面污损超过a4纸面积需赔偿’这样的损耗界定，明确责任。还可以安装‘青萍蓝牙门锁’记录出入时间，这既不侵犯隐私，又能在出现问题时作为参考。”
我认真地把这些要点都记下来，说道：“大师，听您这么一说，我对租客风控有了更清晰的认识。那在售后服务方面，又该如何做好呢？”
大师微笑着说：“售后服务也很重要，它关系到租客的满意度和续租率。在人设运营上，可以用‘canva’设计专属头像，比如职业照加上‘您的租房管家’文字，给租客一种专业、可靠的感觉。定期维护也很关键，每月发送生活贴士，像停水通知、垃圾分类新规这些信息，让租客感受到你的关心。”
我问道：“那在续租刺激方面，有什么好的方法吗？”
大师说：“可以制定一些老客政策，比如续租赠送2次深度保洁服务，成本也不高，还不到100元。另外，设置转介绍奖励，租客推荐成交送京东卡500元，当然这可以从押金扣除。这样既能提高续租率，又能通过租客的口碑带来新的租客。”
我感叹道：“大师，您的这些方法真的太全面了。但如果遇到一些极端情况，比如租客失联、房屋损坏、租金拖欠，该怎么应对呢？”
大师拿起笔，在纸上画了一个表格，说道：“这就需要有应急预案了。如果租客失联，可以先联系紧急联系人，然后贴告知书，7天后清房，这是有法律依据的，《民法典》第945条有相关规定。如果房屋损坏，可以从押金扣除赔偿费用，不足部分可以起诉，这在租赁合同第7.3款也有约定。对于租金拖欠，第3天发催款函，第7天换锁并保管好租客的物品，但这需要提前在合同中约定好。”
我看着表格，心中对各种情况的应对有了更明确的方向。“大师，真的太感谢您了。那在整个出租过程中，有没有什么效率工具可以使用呢？”
大师点点头，说：“当然有。在合同管理方面，可以用‘签盾’进行电子合同存证，防止篡改。收租提醒可以用‘蘑菇伙伴’，微信自动催款，解放人力。财务对账可以用‘简道云’，它有押金到期预警功能，防止遗漏。”
我把这些工具都记下来，说道：“大师，听了您的讲解，我对出租公寓的进阶策略有了全面的了解。那在执行节奏上，您有什么建议吗？”
大师思考了一下，说：“在开始的day1-3，可以完成全景看房制作和朋友圈广告投放，尽快吸引潜在租客。day4-7，每天私信回复潜在客户，可以用‘chatgpt’写个性化话术，提高沟通效率。到了第二周，可以集中带看，每周三、六设置为开放日，制造看房人气。如果到了第二个月还未出租，可以考虑降价3%或者增加‘首月送保洁’条款，提高竞争力。”
