香港中环的办公室里，老式吊扇在天花板上慢悠悠转着，风里裹着老红木书柜的樟木香气。陈启棠坐在梨花木书桌后，指尖捏着张泛黄的字条——1997年那个破产的朋友留给他的，上面“潮水退去才知谁裸泳”几个字，被岁月浸得发暗。字条下面压着两叠报表，左边是内地房企的负债率清单，红笔圈出的“85%”“90%”像扎眼的伤口；右边是伦敦金丝雀码头写字楼的尽调报告，黑白照片里，玻璃幕墙在伦敦的晨雾里泛着冷而稳的光。
“爸，内地滨江项目的报价又涨了，有人愿意溢价15%接我们广州的商铺。”陈文博推门进来，手里攥着份红色封皮的报价单，语气里带着点按捺不住的兴奋，“再等等，说不定能涨20%。”
陈启棠没抬头，指尖在伦敦报表的“年化收益5%”上划了圈，用钢笔尖轻轻点了点：“你算过吗？这栋楼的租户是两家律所、一家私人银行，租约签了10年，每年租金自动涨3%，空置率从来没超过2%。广州那商铺呢？租户换了三波，去年空置了四个月，就算溢价20%，到手的钱能稳拿十年吗？”
陈文博把报价单放在桌上，弯腰凑过去看伦敦的报表：“可5%太低了，林晟的文旅城宣传说年化收益能到18%，就算打个折，也比伦敦高啊。”他伸手想拿内地的负债率清单，陈启棠却先一步把字条推到他面前。
“1997年，也有人跟我说‘香港楼市年化能到20%’。”陈启棠的声音很轻，却像块石头砸在陈文博心上，“我那朋友，把所有身家都投了写字楼，还加了三倍杠杆，结果呢？楼被银行收走，老婆孩子去了加拿大，到现在都没回来。”他拿起茶杯，喝了口普洱，茶梗在杯底沉沉着，“收益高的，风险也高，内地现在的钱，像挂在悬崖上的金子，看着亮，伸手去拿，可能连人都掉下去。”
陈文博的手指在报价单上捏出了褶子。他想起上个月去内地考察，林晟带着他看文旅城的工地，挖掘机在空地上挖着大坑，林晟拍着胸脯说“明年这里就是温泉酒店，客房要提前半年预定”，可他夜里偷偷去看，工地上只有几个看守的工人，钢筋堆在雨里生了锈。
“可我们已经把内地50%的资金转出来了，剩下的……”陈文博还想争辩，陈启棠却从抽屉里拿出一份银行流水，推到他面前——上海写字楼的租金到账记录，每个月500万，一分不差，备注栏里写着“恒基中心租户：汇丰银行”。
“上海这栋楼，租给银行快十年了，除了疫情那两个月减了点租，从来没断过。”陈启棠指着流水上的数字，“伦敦那栋，下个月开始收租，每个月折合港币800万，加起来1300万，一年就是1.56亿。恒基现在一年的总营收大概2.2亿，这两栋楼的租金就占了70%，剩下的30%，是香港的商场和写字楼，都是稳收的。”
他顿了顿，拿起钢笔，在恒基业务结构图上把“内地业务”那栏的“30%”改成“20%”，又在“伦敦资产”那栏添上“15%”：“广州那两个商铺，按低于市场价5%卖，下周就签合同，资金直接转去伦敦的离岸账户。以后内地只留上海这栋楼，收租金，不拿新地，负债率控制在25%以下——这是我们家的底线，不能破。”
陈文博看着父亲改后的业务图，心里突然亮堂了。他想起去年帮林晟牵线，想让恒基跟鼎盛合作开发文旅城，陈启棠当时只看了一眼鼎盛的财报，就说“这公司的账是假的，负债率85%，还敢拿地王，迟早要爆”，现在想来，父亲的眼光比他准多了。
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