第一次评估
周二上午九点，两辆黑色轿车停在胡同口。下来六个人，四个穿西装提公文包，两个穿工装背仪器箱。
领头的是个四十多岁的中年男人，姓孙，中房评估公司的项目经理。李建军陪同。
“沈老，这位是孙经理。”李建军介绍，“孙经理，这位就是沈墨老人，合作社理事长。”
“沈老您好。”孙经理握手，“久仰大名。您胡同这个项目，在我们公司都传开了，说是旧改新模式。”
“孙经理过奖。”沈墨微笑，“我们就是普通老百姓，想把家弄好点。”
“老百姓不普通。”孙经理认真地说，“能组织起来，能请动清华专家，能跟国企谈判，这可不是普通老百姓。”
寒暄过后，进入正题。
“评估分两部分。”孙经理介绍，“第一部分，产权资料审核。第二部分，实地勘察测量。我们计划三天完成，今天先从沈老家开始，做个样板。”
沈家堂屋变成了临时办公室。评估团队摆开设备：激光测距仪、数码相机、笔记本电脑、各种表格。
沈国梁已经把资料准备齐全：房产证、户口本、沈墨和丈夫当年的结婚证（证明建房年代）、这些年修缮的票据和照片。
“资料很全。”孙经理翻看，“1952年建的房，当时是私房改造后分的。1985年大修过一次，1992年换过屋顶……记录清晰。”
两个年轻评估师开始测量。激光测距仪“嘀嘀”响，数据自动录入平板电脑。
“北房，面阔三间，进深两间，建筑面积六十二平米。”
“东厢房，四十五平米。”
“西厢房，租客住的那部分，三十八平米。”
“南房，四十平米。”
“院子，实量一百二十平米。”
测量很仔细，连墙厚都量了。
“沈老，您这院子，占地二百零五平米，建筑面积一百八十五平米。”孙经理计算，“按四合院评估规则，院子面积折半计入产权面积，所以总产权面积……二百九十二点五平米。”
这个算法，大家第一次听说。
“院子怎么还折半？”沈秀娟问。
“政策规定。”孙经理解释，“院子属于附属用地，不能完全按建筑面积算。但您这院子规整，有老树，有景观，评估时会适当上浮。”
接下来是结构评估。评估师敲敲墙面，看看房梁，检查地面。
“主体结构完好，但墙体局部开裂，屋顶椽子有腐朽，门窗老化严重。”评估师记录，“属于一般损坏程度。”
然后是设备评估。水电、卫浴、厨房……全是老式的，得分不高。
最后是区位评估。这个得分高——二环内，胡同文化区，临近地铁，商业配套成熟。
全部测完，已经中午。沈秀娟招呼大家在公共厨房吃饭——四菜一汤，简单但干净。
“沈老，”吃饭时孙经理说，“您家这个情况，我初步判断，评估价在一平米三千二到三千五之间。最终要看十二户的综合情况。”
三千五？比预期高！
沈墨心里有数了。
下午，评估团队分成两组，同时评估两家。一组去李婶家，一组去张家。
李婶紧张得手抖，儿媳妇扶着她说：“妈，别怕，咱家又没做假。”
“不是做假，是怕评低了……”李婶小声说。
评估师很专业，问得细，但态度好。
“阿姨，您这屋1988年修缮过？有票据吗？”
“有有有，我找出来了。”李婶从铁盒里翻出发黄的收据。
“好，这个加分。”
“墙是自己刷的？”
“我和儿媳妇一起刷的。”
“哦？那这算家庭劳动投入，也可以适当考虑。”
儿媳妇眼睛一亮。没想到，一起刷墙还能加分。
张家那边，兄弟俩都在。评估师测量时，两人一左一右跟着，生怕漏量一寸。
“这面墙，去年我们兄弟一起重砌的。”张家老大指着一面墙，“用的好砖，水泥标号高。”
“有记录吗？”
“有，建材市场发票都在。”
评估师点头，在表格上标注。
一下午，评估了四家。进度比预想的快。
晚上，合作社理事会开会，汇总第一天情况。
“总体顺利。”沈国梁汇报，“评估团队专业，态度好。但有几个问题：第一，很多家修缮记录不全；第二，自建部分认定标准模糊；第三，院子面积折半，大家有意见。”
“修缮记录不全的，邻居互相证明行不行？”李婶问。
“可以，但证明力弱。”沈国梁说，“最好是能找到当时的照片，或者街坊四邻联合证明。”
“我家有照片！”王建国举手，“1987年修房时，我拍了张合影，背景就是刚修好的墙。”
“好，明天拿给评估师看。”
“自建部分呢？”赵明问，“比如我家在院子里搭的小厨房，算不算面积？”
“这个要看是不是合法建筑。”沈秀娟翻着政策文件，“1984年以前建的，一般认定。1984年以后，需要审批手续。”
“啊？那我家小厨房是1990年搭的……”
“别急。”沈墨说，“咱们胡同情况特殊，很多自建是生活所迫。评估时会综合考虑实际使用情况和历史原因。”
“那院子折半呢？”周老爷子最关心这个，“咱们四合院，院子是魂。折半算，不公平。”
“这个问题，咱们可以提。”沈墨说，“但要有理由。比如，咱们的改造方案里，院子是公共活动空间，是社区文化载体，价值不能简单按面积算。”
“对，就这么说！”
第二天，评估继续。
有了第一天的经验，大家准备更充分。各家都把压箱底的老照片翻出来，邻居互相作证，气氛反而像老友聚会。
“孙经理，您看这张照片。”李婶拿出一张黑白合影，“这是1985年，我们几家一起修下水道时拍的。您看，这墙就是那时候重砌的。”
照片上，几个年轻人拿着铁锹，背后是刚抹好的墙。虽然模糊，但能看清。
“好，这个很有价值。”孙经理收下照片。
赵金花拿出了丈夫的遗物——一个笔记本，里面记着每次修房的用料和工钱。字迹工整，一笔一划。
“这是我爱人记的。”赵金花眼圈红了，“他是个细心人，什么都记。”
